Tôi xin hỏi những chuyên gia giai đoạn này mua căn hộ giá còn hạ tiếp không? bên cạnh đó, tôi có gửi kèm hợp đồng mua bán nhà chung cư và dấu đỏ duyệt dự án. Hi vọng được chuyên gia, luật sư tư vấn giúp những điều khoản trong hợp đồng có phù hợp chăng, làm thế nào nhằm giới hạn rủi ro khi tậu căn hộ này?
Giải đáp:
Dưới đây là quan điểm tư vấn của TS. Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng văn phòng luật sư Trường nhằm giải đáp các câu hỏi này.
Với giấy tờ bạn đọc gửi và thắc mắc dính dáng, có 5 điểm cần xem xét như sau:
Thứ nhất: Về qui mô căn hộ
Theo hợp đồng, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “quy mô nhà chung cư: là Phần diện tích được định rõ theo nguyên tắc tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của nhà chung cư, bao gồm: quy mô sàn nhà chung cư, qui mô phần thềm riêng trước cửa vào nhà chung cư, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính tổng diện tích căn hộ: Tính diện tích thông thủy hoặc theo tim tường. Hiện tại, Bộ XD đã hiệu chỉnh Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần qui mô chung cư được tính thông thủy đừng còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng, thì CĐT sẽ có quyền tính diện tích này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào căn hộ” nằm bên ngoài chung cư, đây là thuộc về hành lang và là thuộc quy mô mua được chung nên khi cấp quyền sử dụng, cũng như cấp quyền sắm được sẽ chớ tính phần quy mô này.
Thứ 2: Về trang thiết bị nội thất trong chung cư
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thiện, có nhiều phần ghi chung chung như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, chẳng có thương hiệu, mã hàng hóa chi tiết.
Bên cạnh đó, ở phần ghi chú 1, CĐT có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc động cơ có phẩm chất và nguyên tắc tương đương cho các vật liệu hoặc động cơ đã được liệt kê trên."; Điều này có thể giúp CĐT đơn giản đưa các vật liệu hoặc dụng cụ rẻ tiền hơn mà khách hàng khó bắt bẻ.
Phần chú thích, CĐT có quyền: “chủ động thay đổi thiết kế nhà chung cư đặng đạt có kết quả dùng tối đa & thẩm mỹ nhất. Tuy nhiên, vẫn bảo đảm trọn vẹn những phòng chức năng như thiết kế ban đầu tại phòng mẫu.&Rdquo; khách hàng cần lường trước tác dụng thiết kế chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi bàn giao thực tại là một sản phẩm khác hoàn toàn! bình thường CĐT thường được dùng ngôn từ “mở” trong hợp đồng, nên khi khách hàng mua yêu cầu ghi cụ thể chủng loại hàng hóa, mã hàng, chổ sản xuất, nếu trường hợp thay thế những sản phẩm phương tiện khác thì phải có giá thành không khác biệt nhiều.
Thứ 3: Về quyền và bổn phận CĐT
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của chủ đầu tư có ghi: “Với tiêu chuẩn nhằm tránh hiểu sai nội dung HĐ đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và đặng tiến hành đúng luật pháp về nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của đôi Bên có liên can đến Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & chấp thuận rằng, trong thời gian Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền không tiếp nhận mọi yêu cầu của Bên B khi bên B cử người được ủy nhiệm bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi yêu cầu đến từ các tổ chức, cá nhân này.
Đặng bảo vệ quyền lợi & tiến hành những yêu cầu của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ lợi ích của Bên A, Bên A có quyền đề nghị Bên B phản ảnh các yêu cầu của Bên B đến Bên A một cách thẳng ngay đặng cùng đàm phán giải quyết trước, trên căn cứ hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu chẳng phân giải được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp tới cơ quan hòa giải là Tòa án xã hội nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế VN. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng để hai Bên cùng tiến hành";
Vì nguyên nhân gì mà CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là những thỏa thuận vô cùng bất lợi, “bịt miệng” người mua nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về sở hữu chung - riêng
Khoản 11.2, Phần tài sản riêng của Bên A bao gồm cả: “những loại sân vườn ngoài trời – quy mô các khu dịch vụ, bờ kè, những dịch vụ trên các tổng diện tích công cộng; các loại hành lang chẳng phải là đường đi chung hoặc đường đi riêng lẻ của chung cư và các loại quy mô nhỏ lẻ không tham dự vào việc tổ chức giao thông công cộng.&Rdquo; Trong lúc đó, chỉ thị chuẩn y đề án đầu tư thi công của Sở xây dựng ngày 24/8/2009 có định rõ phần sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm: diện tích khu thương mại dịch vụ, quy mô khu dịch vụ giữ trẻ, diện tích chỗ để xe tầng hầm. Người mua cần chú ý để tránh thiệt thòi khi căn hộ đi vào hoạt động.
Thứ 5: Về xu hướng hạ giá căn hộ
Đây là điều rất khó tiên đoán xác thực. Tuy thế, trên lĩnh vực này, các dự án tốt, chủ đầu tư tin cậy, ít sản phẩm tranh đua trực tiếp thì khó có cơ hội hạ giá trong thời gian ngày nay sau một giai đoạn sửa chữa giá khá dài. Còn với các đề án không đáng tin cậy, CĐT có vấn đề thì cho dù hạ giá thì nguy cơ đi song song cũng rất lớn. Đáy thị trường thường tính chung cho tất thảy các dự án nên chỉ mang tính tham khảo thêm ở mức tổng quát và có ý nghĩa với giới đầu tư nhiều hơn. Đối với người quan tâm mua để sống nhân tố trọng tâm vẫn là thỏa mãn nhu yếu cá nhân và phù hợp thu nhập và điều trọng tâm là khách hàng nên nghiên cứu giá trị cộng hưởng, giá trị gắn kết , giá trị thương hiệu cũng như tín nhiệm của chủ đầu tư.
Bao Anh